自宅兼事務所マンション減価償却費の計算方法は?


フリーランスで事務所を構える他に、SOHOとして自宅兼事務所で開業するケースも多くあると思います。特にインターネットビジネスの普及でそういった事業形態も増えてきたのではないでしょうか。

今回は個人事業主が持ち家やマンションを事業所としても兼用する場合の減価償却の方法を見ていきましょう。

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減価償却とは?

経費の計算で、長く使える物を一回で経費に充てるよりも、耐用年数で経費として算入していくという方式のことですね。

実際、フリーランスでマンションを購入した場合で考えてみても、マンションを買った年だけ経費になる計算ではとても食べていけませんよね?
購入した次の年から経費部分が発生しなくなってしまうなんて血の気が引いてしまいます。

そこで、世の中に存在するほとんどの物に耐用年数という基準が設定されています。
パソコンからマンションまで思いつく範囲のものが税務署の表や国税局のホームページなどに用意してありますので、減価償却になる経費かどうかの判断に使用しましょう。

持ち家マンションを減価償却

今回のモデルケースとして以下の環境の方で考えてみましょう。

  • 自宅を事務所と兼用する個人事業主やフリーランス
  • 持ち家で新築マンションを購入した場合

減価償却を計算する

青色申告決算書の「減価償却の計算」用紙を用意しましょう。

減価償却資産の名称等 鉄骨鉄筋マンション
面積又は数量 45㎡
取得年月 22年6月
(イ)取得価格 30,000,000円 ※1
(ロ)償却の基礎になる金額 30,000,000円 ※2
償却方法 定額法 ※3
耐用年数 47年 ※4
(ハ)償却率又は改定償却率 0.022 ※5
(ニ)本年中の償却期間 7/12(月)
(ホ)本年分の普通償却費 385,000円 ※6
(ヘ)割増償却費
(ト)本年分の償却費合計 385,000 ※7
(チ)事業専用割合 25% ※8
(リ)本年分の必要経費参入額 96,250円 ※9
(ヌ)未償却残高 29,615,000円 ※10
摘要
※1 土地を除いた建物の価格。
※2 平成19年4月以前の取得物は計算方法が異なります。
※3 平成19年4月以前の取得物は「旧」式名称になります。
※4 「減価償却資産の耐用年数表」参照。
※5 「減価償却資産の償却率表」参照。
※6 計算式「ロ×ハ×ニ」で求める。例:30,000,000×0.022×(7/12)=385,000
※7 計算式「ホ+ヘ」で求める。
※8 基本的には、床面積平米数45㎡(100%)で事業部分平米数12㎡(25%)という求め方。
※9 計算式「ト×チ」で求める。
※10 本年中取得資産の計算式「イ-ト」で求める。前年以前取得資産は「イ-(前年末の未償却残高)-ト」で求める。

減価償却に土地は入らない

勘違いしやすいポイントとして、減価償却の対象は建物であり、土地は含まれないということです。

これは土地という物は劣化しないので、減損も滅失もしない為に減価償却の対象から外れています。

建物の取得価格の求め方

マンションの場合、売買契約書には「建物+土地」の合計金額のみが記載されている場合もあります。
その横に(内消費税:○○○○円)とある場合には、「消費税分÷取得時の消費税率」で建物価格が割り出せます。
※消費税変更があるので、購入時の税率となります。

通常は売買契約書に土地と建物の金額が記載されていますね!

耐用年数の求め方

それぞれの建物の耐用年数は国税庁のホームページにも公開されています。

「構造・用途」に建物の構造で区分けされ、「細目」で住居用か事務所用か店舗用かと細かく分類されています。それぞれに耐用年数があるので、自分の自宅兼事務所がどこに分類するかわかります。

もしもわからない場合には管轄の税務署に尋ねれば、具体的に手引きしてくれます。

減価償却の計算式

上記のモデルケースで1月から12月までを対象として計算してみましょう。

取得価格 × 償却率(耐用年数に応じて定められている数値)

なので、30,000,000×0.022×(12/12ヵ月)=660,000円という事になります。

フリーランスが減価償却で注意する事

最後に、自宅兼事務所という特別ケースを考慮しなければいけません。それが「事業専用割合」です。

減価償却費として実際に計上できるのは事業分のみなので、上記の計算式で考えてみましょう。

660,000 × 事業分割合(%) = 必要経費参入額

という事になります。

色々な側面を考えると、事務所を丸々賃貸で借りてしまった方が全額経費になり、計算も簡単に感じてしまいます。しかし、持ち家で経費算入できるメリットもありますし、住宅部分で別にお金が掛からないメリットはありますので、事業プランや人生設計できちんと検討しながら節税対策を考えましょう。

まとめ

一度、耐用年数などを調べてしまえば、毎年の確定申告では、同じ計算で償却費を減算していくだけなので、難しく考える必要はありませんね。

ただ、SOHOの場合には実質の経費となる減価償却が少なく感じる人も少なくありません。そういう時はもしも事業割合の部分だけを賃貸で貸すならば、家賃はいくらになりそうかと考えれば合点がいくのではないでしょうか?

また、減価償却や住宅ローンの金利といった経費よりも、住宅ローンそのものの負担を減らす事が最大の節約になるのは明白です。5年以上住宅ローンを比較していないというケースでは数百万単位で得できる事も珍しくありません
住宅ローン借り換えシミュレーション」などを利用してどれだけの節約効果があるのか簡単なシミュレーションぐらいは行ってみると驚く結果になると思いますよ。

アイラブフリーランス!

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